[패스트캠퍼스]부동산 디벨로퍼 올인원 패키지 Online 13~15강

02. 부동산 PF 금융의 이해

13. 진행단계별 분류

14. 금융위기 이후 부동산 PF 변화

15. 부동산 PF 주요 약정사항 리스트

 

13. 진행단계별 분류

- 브릿지론(bridge loan : 연계대출 또는 가교대출)은 사업부지의 매매계약에 따른 계약 또는 중도금이 집행되는 단계에서의 부동산 PF로서 전반적인 사업계획내용과 본 PF의 조달이 확정되지 않은 상태이므로 대주입장에서는 리스크가 크다. 2008년 금융위기 이전 주로 제2금융권을 중심으로 취급되었으나 상호저축은행 대량업무정지 사태 이후 우량한 시공사 및 금융회사의 신용보강이 없는 경우에는 그 취급비중이 축소되거나 점차적으로 생략되고 있음. 공공부문(LH 및 경기도시공사 등)이 개발 및 공급하는 사업부지(택지개발지구 중심)의 경우 토지대 중도금 조달과 관련하여 매매대금반환채권 구조{매수인(차주)와 매도인(LH등 공기업)간에 체결한 매매계약에서 파생되는 매매대금반환채권이 대출채권에 대한 담보로 제공되는 구조}를 많이 활용하고 있음

 

- 본 PF: 설계 및 인․허가의 마무리와 더불어 사업수지 등을 가늠할 수 있는 단계에 접어들면, 시공사의 선정과 더불어 사업성 검증을 통해 사업구도에 따른 가장 일반인 형태의 본 PF대출(부동산 PF loan)이 가능해지게 되는데, 조달된 자금은 주로 사업부지의 완납과 초기 사업비 등에 사용되게 됨. 통상적으로 심의후 2달 이내 본PF기표

 

- 추가 자금 조달: 본 PF 이후 프로젝트의 진행 도중에 본 PF의 대출금을 상환하거나 공사대금 등 사업비 충당을 위해 추가 자금조달이 이루어지기도 하는데, 추가 PF 대주는 기존 PF대주가 가지고 있는 담보의 후순위 지위를 확보하는 것이 일반적임. 진행중인 프로젝트가 부실사업이 되어, 추가로 자금을 조달하지 않으면 사업이 진행되기 어려운 경우에는 기존 대주들이 불가피하게 추가 자금을 지원하기도 하는데 이때에는 추가 조달된 자금의 PF 대주가 상환 및 담보에 있어 최선순위가 됨.

 

14. 금융위기 이후 부동산 PF 변화

- 부동산은 시간에 대한 투자: 변화 양상을 이해하면 향후 코로나 사태 이후 변화 양상 유추 가능. 대출원리금 상환 및 사업관련 책임과 리스크를 시공사가 전적으로 부담하는 형태로 진행되었던 국내 부동산PF의 일반적인 금융구조가 2008년 글로벌 금융위기를 전후하여 관련 리스크를 이해 당사자 또는 제3자에게 일부 분산하는 형태의 보완적인 금융구조로 변화하는 양상. 즉 리스크 헤지 부분에 있어서 다양한 변화 모색

- 시공사의 직접적인 신용공여 지양: 글로벌 금융위기 이전의 PF의 경우는 시공사가 시행사와 연대보증
을 하든지 시행자의 미변제 채무를 인수하는 약정을 하게 하여 결국 시공사의 신용에 큰 부담을 주었고 금융위기로 저축은행과 같은 금융 기관의 도산이 초래되었지만 종전 시공사에 대한 과도한 책임부담으로 인해 시공사 역시도 문제가 됨. 그러한 경위로 시공사는 직접적인 신용공여를 하려하지 않고 반면 위험을 대주에게로 일부 이전하면서 프로젝트 자체 신용도(project stand-alone)만으로 부동산PF가 진행되는 사례가 늘고 있는 추세

 

15. 부동산 PF 주요 약정사항 리스트

- 부동산PF는 특성상 사업규모가 크고 소요자금이 많아 계획사업에 내재하는 위험성이 높아 어느 금융회사가 단독으로 자금을 공여하고 리스크를 부담하기 보다는 복수의 금융기관이 대주단(consortium of lending banks)을 구성하여 신디케이트 방식으로 필요자금을 대출해 주는 것이 일반적인 형태. 부동산PF 약정 진행시 개별 금융회사들을 포괄하기 위해 어느 특정 금융회사의 표준 대출계약서를 사용하지 않고 법무법인의 주관하에 프로젝트별 기본 약정서인 사업 및 대출약정서를 체결하고 있있음. 기타 담보설정에 관한 부속 약정서(유효성 확보를 위해 확정일자부 등으로 첨부)와 필수서류(정관 등 기타 유효한 소비대차의 성립에 필요한 법인의 내부 서류 등) 등을 한권의 약정서 묶음(세트)로 편철하여 보관하는데 이를 실무적으로는‘바이블(bible)’이라 표현하고 있음

 

- 부동산PF 주요 약정사항

1) 기본약정서: 사업 및 대출약정서, 부동산PF 주계약서, 구조화시 ABL대출약정서 추가, 부속약정서, 관리형토지신탁, 사업시행자 리스크 관리 및 대주의 대출채권 담보 목적, 부동산신탁회사가 대외적으로 시행자 및 자금관리자 역할을 수행, 자금관리대리사무계약서, 프로젝트의 자금관리(관리형토지신탁계약에 해당하는 내용 포함), 부동산담보신탁 계약서, 사업대상부지 또는 물건 담보(분양보증서 발급시 신탁해지, 준공 및 소유권보존시 재신탁), 필요시 저당권 설정, 주식근질권설정 계약서, 차주의 주식에 대한 근질권설정, 원차주, SPC, 예금근질권설정 계약서, 대출금계좌, 운영 및 사업관리계좌 등 근질권 설정, 자금통제, 보험질권설정 계약서, 건축중인 건축물의 공사보험 또는 완성건축물 화재보험 등, 담보물건 보전, 연대보증서, 차주, 차주의 대표이사, 시공사 및 특수이해관계자, 금융구조에 따라 추가, 금전채권신탁계약서 및 특약, 예금반환채권9분양수입금 또는 대출금 등) 관리, 유동화증권 인수 및 매입약정서, ABS 및 ABCP 등 증권회사의 인수 또는 매입약정 관련, 금융회사(주로 증권회사)의 신용공여, 수익증권 매입보장약정서, 금전채권 신탁계약 등에 따른 수익권증서 매입보장 약정, 전자단기사채인수계약서, ABSTB 등에 대한 증권회사 등의 인수약정, 미분양담보대출확약서 또는 대출채권 매입확약서, 금융회사 등의 미분양 물건에 대한 담보대출확약 또는 미상환 대출채권에 매입확약

 

2) 시행사 관련 : 사업시행권포기각서, 사업시행자 리스크 관리, 프로젝트 리스크 관리, 시공권 및 유치권포기각서, 시공사 리스크 관리, 업무위탁계약서, SPC의 업무관리, SPC 관리, 자산관리계약서, SPC의 자산관리

 

 

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