[패스트캠퍼스]부동산 디벨로퍼 올인원 패키지 Online 22~24강

02. 부동산 PF 금융의 이해

22. 부동산PF 금융기관별 특징-2

23. 국내 부동산 PF 평가의 구조

24. 시공사 대여를 통한 PF 자금 조달

 

22. 부동산PF 금융기관별 특징-2

-부동산신탁사: 개탁 및 관토외 책준형 신탁 상품으로 업계 선도. 최근에는 아시아신탁 등 후발주자들이 업계 다양한 인력을 충원 무섭게 추격중인 현실. 민간PF중 시공비가 저렴한 2군 시공사 사용. 신탁회사가 책임준공 확약하는 경우,매출 400억 이상 현장 적용. 통산 매출 대비 2% 정도 수수료 책정인데 신탁사 최저 기준이 10억인 신탁사가 대부분 반드시 확인 필요.
- 최근 가장 중요한 대주단이 새마을 금고: 조달금액 500억 내외 현장의 경우 상당수가 새마을금고를 대주단으로 구성해서 진행중인게 최근 경향
1) 신탁사 책준시 자기자본 비율 20% 이상 요구하지 않음
2) 관토시 저축은행과 동일한 시행사 자기자본 요구: 사전 청약 관련된 부분 새마을금고 최고 장점중 하나
- 새마을금고 대출시 장점
1) 단일트랜치 즉 단일 대주구성이라 금융비용에 있어서 절감효과가 탁월
2) 중앙회 승인후 빠른 대주 구성 가능 즉 시간 절약

 

23. 국내 부동산 PF 평가의 구조

-부동산 PF 평가방법은 사업 구상 단계인 토지 매입 전 PF와 토지 매입 및 사업 인허가 완료된 본 PF로 나눠짐. 제1금융기관의 경우 주로 사업계획승인 및 분양 승인이 완료된 상태에서 PF 상환위험 부담이 작은 본 PF에 주로 참여
- 사업계획승인 및 분양 승인이 완료된 상태에서 PF에 참여했더라도 부동산개발사업자의 PF대출 상환 능력을 저해할 수 있는 위험요소는 지속적으로 관리되어야 함. 특히, 부동산 개발 상품의 처분(분양)율이 낮거나 중도금 연체 및 잔금 미납, 시공 상의 하자에 이르기까지 시공 과정과 준공 후 입주 관리 단계의 리스크는 존재
- 국내 금융기관의 PF 평가는 초기 부동산개발사업자가 제안한 사업계획서를검토해 해당 사업의 타당성을 분석하고 처분(분양)매출과 사업비를 중심으로 미래현금흐름을 추정하여 PF 대출원리금 상환에 무리가 없는지를 판단. 또한 사업 자체의 사업성 뿐만 아니라 PF대출채권 보전이 가능한 모든 방안을 검토

24. 시공사 대여를 통한 PF 자금 조달

- 한국형 PF는 시공사 중심 즉 시공사 책임준공보증 또는 매입확약으로 이뤄짐. 그만큼 시공사의 역할이 컸으나 최근 들어서는 줄어드는 추세. 일반적으로는 금융기관보다는 시공사 대여가 용이
1) 사업 정산때까지 같이 가야할 업체이기 때문에 모든 사업 전반에 걸친 협의 진행 가능
2) 금융기관에 비해서 비용이 쌈 – 조달비용에 따른 수수료 절감
3) 결국 시행사가 분양이 잘 되어야 공사비를 받기에 시공사 협조가능

-예전에는 지분요구가 보편적이었은 정산때 불필요한 잡음 발생해서 공사비에 얻는 구조나 시공사 확정 수익으로 가는게 최근 추세. 시행사 입장에서는 지분을 주는 것보다는 금융기관과 협의하에 가능한 범위에서 공사비 포함 정산하는 것이 바람직
-시공사 이익 및 매출과 현장 급감으로 대여 증가 추세. 자금 여력이 있는 시공사 중심으로 2020 1분기 이후 대여를 통한 시공 참여 증가 추세

 

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