[패스트캠퍼스]부동산 디벨로퍼 올인원 패키지 Online 25~27강

03. 성공적인 부동산 개발을 위한 부동산 분석 방법

25. 부동산 입지와 위치에 대해서

26. 입지 변화의 최우선 교통

27. 부동산 자료 분석론

 

 

25. 부동산 입지와 위치에 대해서

- 위치의 의의 - 부동산을 구분하는데 가장 근본적인 요소
위치는 부동산이 지표상에 놓여 있는 자리 현실적으로 위치는 지번을 가진 필지를 대상으로 함. 이러한 위치의 고정은 부동산이 동산과 구별되는 특징을 가지게 하며 지역여건의 영향력이 절대적임 특히 부동산의 거래와 가격형성에 있어서 지역적 차별화가 생기고 시장 질서를 불완전하게 만드는 원인. 동일한 위치에 있는 부동산은 오직 하나. 이를 ‘위치의 독점권’이라고 함. 즉 위치가 어디냐에 따라서 토지 가치가 차이가 남. 위치의 독점권은 희소성보다도 더 희소함을 뜻함. 독점성은 희소성보다 더 많은 부동산 문제를 가져옴. 가치평가에서도 위치의 독점권은 다른 어떤 희소성보다도 우월

- 위치분석의 4대 요소 ① 접근성 ② 전망 ③ 방향 ④ 주변환경
이 4요소는 상호 연결되어서 위치에 영향을 줌. 법률적인 부동산의 거래는 권리를 거래하는 것임. 경제적인 의미는 바로 ‘위치의 독점권’을 거래하는 것. 위치에 대한 가치 측정의 기준은 상대적인 가치의 우월성을 갖는 위치를 독점하는 것.
상대적인 우월성을 갖는 위치의 조건은 수요가 많은 위치가 상대적 우월성을 가짐. 이는 모든 부동산에 적용 즉 사람 모이는 곳에 돈이 모임.

① 접근성 – 위치에 접근하기 위한 각종 방법과 수단을 의미. 교통 즉 도로와 철도 (국토교통부 홈페이지 및 지자체). 전철 접근성이 중요. 역세권이란 역에서 최대 500미터이내를 의미
② 전망 – 사람들은 전망이 좋은 자리를 선호. 강이 보이는 곳,바다가 보이는 곳 등 고소득일수록 강전망이 중요. 서울은 한강 조망이 최우선. 전망은 일종의 보편적 수요 동기로 이해
③ 방향 – 주거지역의 경우 일반적으로 남향을 선호. 방향은 선택적으로 조정할 수 있으나 고유의 위치에 형성된 방향은
고정적

④ 주변 환경 – 위치는 고정적이라 변화 불가 하지만 환경은 변동성을 가지고 있음에 주의. 경제 사회적인 것들과 자연 환경이 위치. 학군도 주변 환경 위치 분석에 학군의 결정은 초등학교.
- 입지란 위치에 영향을 미치는 여허 형태의 주변 환경을 의미. 한정된 공간의 범위라는 위치의 개념은 단순히 평명적인 배열상의 정의. 부동산이 경제재로서 본질적인 우월성을 갖는 것은 평면적 나열이 아니라 입체적인 상태나 조건에 있는 것.즉 위치에 대한 입체적인 상태나 조건이라 위치라는 한정적인 범위를 둘러싼 일종의 주변 여건을 의미. 부동산의 경제적 가치의 우월성은 주변 환경의 우월성에 의존. 부동산의 가치 평가는 부동산이 어디에 위치하고 있느냐가 아니라 어떻게 위치하고 있느냐가 핵심. location + condition = situation 즉 가치 측정이 기준은 바로 ‘condition’ 곧 주변 환경임. 주변 환경에 의해 직간접적으로 영향을 받고 있는 상태를 바로 입지 상태라고 말함. 부동산의 경제적 가치는 바로 이러한 입지상태가 기준이 됨. 입지상태에 따라서 위치의 선택권 즉 수요가 결정. 결과적으로 위치보다 더 선호하는 수요는 주변 환경임 위치보다는 주변 환경이 더욱 중요
- 미래의 입지 잠재력은 미래의 부동산 가치를 대변. 위치가 고정적이라면 입지는 유동적임. 입지는 역사성을 가진다고 볼 수 있음 즉 변화무쌍. 토지의 수요는 단기적 관점에서는 현재의 입지를 선호하지만 장기적수요일 때에는 미래의 입지를 선호

 

26. 입지 변화의 최우선 교통

- 부동산의 가치를 결정하는 교통망의 기본 이해
교통망 분석의 3가지
1) 정확한 개통 시기를 알아야 함- 교통 호재는 될 만한 것에만 집중해야 함
2) 실제로 편리할지 생각해야 함 - 인천 1,2호선은 서울과의 접근성 없음
3) 홍보성 기사에 속지 않아야 함- 신문 기사는 대부분 분양대행사 홍보글임 직접 현장 확인 필수

-미래가치 높은 역세권의 3가지 조건
1) 개통이 되었을 때 이용하기 편리한 노선인지 고려
2) 일자리 밀집지역이나 대규모 쇼핑몰 등 많은 사람들이 접근하고자 하는 지역과 연결되는지 파악 - 최근 GTX – A 노선과 신안산선 그리고 월곶 –판교선이 주목받는 이유는 바로 모두 강남역 여의도역 광명역 등 관심이 집중되는 지역과 연결되기 때문. 해당 노선이 투자의 우선처!
3) 지하철에만 국한되지 말고 도로와도 연결되는지 복합적으로 분석-해당 지역은 복합환승센터가 자리 잡게됨. 광명역 동탄역 인덕원역이 대표적
-교통호재를 누구보다 빠르게 찾아내는 방법: 교통의 주체는 국토교통부. 기사가 아닌 바로 원문인 보도자료를 보는 것이 핵심

 

27. 부동산 자료 분석론

-KB부동산 자료 이용
1) 월간 통계 자료: 부동산정보 → KB부동산통계정보 → 월간 KB주택가격동향 → 게시판에서 시계열 자료 → 첨부파일 중 월간 KB주택가격 동향 시계열
2) 주간 통계 자료ㅣ 부동산 정보 → KB부동산 통계정보 → 주간 KB주택가격동향 → 게시판에서 시계열 자료 → 첨부파일 중 주간 KB주택가격 동향 시계열. 월간 시계열 68개 엑셀 시트가 있음 이 중에서도 대분류. 주택가격지수 ,주택가격대비소득비율,주택구입능력지수,주택구입잠재력지수,오피스텔 통계,시장동향 이상이 핵심 사항. 주간 시계열에는 12개의 시트가 있는 거의 다 보는 것이 좋음

- 한국감정원 부동산통계정보: 주택뿐만 아니라 상업용 부동산 지가변동률 등 매우 다양하고 방대한 자료. 한국감정원 부동산 시장정보 어플
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: 대부분의 실거래가 공개(단 오피스텔 분양권은 제외). 부동산 거래전 반드시 확인 필수. 특히 분양정보와 부동산 동향을 파악시 용이한 온나라부동산정보 종합포털 역시 같이 운영중.
- 주택구매력지수로 보는 최적의 투자 타이밍: 주택구입능력지수(HAI)란 우리나라에서 중간 정도의 소득을 가진 가구
가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입한다고 가정할 때 현재의 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 말함. HAI 100을 넘으면 원리금 상환 무리 없이 할 수 있고 100 미만이면 상환이 어려움

 

 

 

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