[패스트캠퍼스]부동산 디벨로퍼 올인원 패키지 Online 31~33강

03. 성공적인 부동산 개발을 위한 부동산 분석 방법

31. 상권 분석에 따른 자료활용 방법

32. 현장조사 조사내용

33. 부지분석1

31. 상권 분석에 따른 자료활용 방법

-상권특성조사 및 인구특성조사
○ 해당지역 내 업태/업종분포 → 상권특성 파악
○ 경쟁이 예상되는 업태분포 → 향후상권변화 추이 점검
○ 산업구조별 인구특성 파악 → 예상 고객층 계략적 분포 상황
○ 연령별 ,세대별 인구특성 파악 → 예상 고객층 세부적 상황

 

-통행 /교통량 조사
○ 요일별 ,시간대별 통행 /교통량 파악
→ 교통 편리성 및 향후 통행 /교통량 추이분석
→ 향후 상권 변화 추이 분석

 

-유동인구 대상조사
○ 주야간 유동인구 특성 파악(연령층,성별,직업별)
→ 예상 고객층 분포

-경쟁사 집객대상 조사
○ 예상 고객층 파악 / 예상 고객층 니즈파악 /예상 고객층 라이프스
타일 파악 – 특히 상가에서는 더욱 중요
→ 표적시장 선정 ,시장포지닝 전략
○ 인근 경쟁사 정보 수집 → 대응전략방안모색 → 경쟁우위확보

 

32. 현장조사 조사내용

-현장조사 조사내용
1)지역기초 조사항목
-인구(증가율), 가구수, 주택보급률
조사방법
-통계청 통계자료, 지자체 총무부서 /공보부, 개발계획총람등 전문서적

2)교통여건
조사항목
- 도로현황(향후계획 포함), 교통(지하철,버스 등), 교통량
조사 방법
- 지번도 ,도시계획도, 교통통계연람 등, 지하철공사,현장조사 등
3) 주변 시설
조사 항목
- 채광 ,일조권, 인구유발시설, 혐오시설유무
조사 방법
- 현장조사(사진 및 동영상 촬영) 등

 

33. 부지분석1

-부지분석 (site analysis)을 통해 개별부지의 구체적 특성을 평가하기에 매우 중요한 단계
고려요소
1) 법률적 요건 2) 물리적 요건 3) 기능적 요건

 

1) 법률적 요건
⑴ 도시계획사항
- 실제 토지를 개발함에 있어서 국토계획법,건축법 등 해당 부지와 관련한 법률적 사항을 검토해야 함
- 이는 이러한 법률적 사항이 시설의 입지나 건축물의 규모,형태 등에 제한을 가할 수 있기 때문임
- 특히 우리나라는 건축법의 허용 정도에 따라 개발시설물의 개발가능여부와 그 규모에 큰 영향을 받음

- 또한 개발을 계획 중인 시설물의 유형에 따라 입지선정 및 개발계획에서 수도권정비계획법 및 자치단체조례 등을 면밀히 검토해야 함
⑵ 소유권 관련사항
- 토지 및 건축물 등 부동산에는 이를 둘러싼 여러 이해주체들에 의해 소유권을 비롯하여 다양한 권리관계가 존재
- 따라서 부지분석에서는 토지 및 자산에 남아있을 수 있는 다양한 이해관계에 대한 확인 필수
2) 물리적 요건
⑴ 부지의 규모
① 주차장
- 적절한 주차장의 확보는 개발시설의 규모를 결정짓는 중요한 요소
- 건축 가능한 세대수를 세대수를 산출할 수 있어서 매우 중요

- 상업시설의 경우는 일반적인 기준인 상업시설 면적당 주차대수로 고
려할 수 있음
② 완충공간 및 건축선 후퇴
- 건축선에서 일정부분 후퇴하도록 되어 있다면 이 또한 반영하여 뒤
로 후퇴한 건축물을 계획
③ 기타 하역공간 등
- 상업시설의 경우 상품과 화물이 하역하기 위한 적정한 공간 필요
- 이처럼 각 시설물에 따라 필요한 공간이 있다면 이를 반영
⑵ 부지의 형성
개발시설의 유형에 따라 부지의 형상이 유리한 것이 있음 일반적으로 장방형의 형상이 좋음 이는 쉽게 인식할 수 있는 가시성의 확보와 주차 및 내부공간의 동선이 유리하기 때문

⑶ 지표조건과 배수
① 지표조건
- 부지 내 배수의 용이성을 살피기 위해 부지 내 토양의 유형과 특수성 확인이 필요
- 주거용 개발 시 더욱 중요
② 부지의 경사
- 부지의 경사는 어떤지 도로에 접한 면은 경사가 낮은지 높은지 경사로를 활용할 수 있는지 경사로에 따라 부지 접근성은 악화되는지 확인
3) 기능적 요건
⑴ 접근성
개발시설물의 유형에 따라 접근성의 주용도는 큰 차이 근본적으로 부지는 주변에서 접근하기 편리한게 최우선

⑵ 가시성
- 가시성은 상업시설의 경우 고객이 쉽게 찾을 수 있어야 하기에 가장 중요한 요소라고 판단
- 가시성에 영향을 주는 것은 도로의 상대적 입지,부지 내 건물의 위치 ,장애물,그 외의 주변 건축물 등
⑶ 도로에 대한 상대적 입지
- 도로에 대한 해당 부동산의 상대적 입지는 가시성에 영향을 줌
- 넓은 도로의 교차로에 위치한 부지는 비교적 높은 가시성을 지님
- 교차로에 신호등이 있다면 차량이나 사람들이 가다가 머물게 되어 가시성이 더욱 좋아짐

 

 

 

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