[패스트캠퍼스]부동산 디벨로퍼 올인원 패키지 Online 34~36강

03. 성공적인 부동산 개발을 위한 부동산 분석 방법

34. 부지분석2

35. 현장조사 및 확인

36. 부동산 권리 분석 기본

34.부지분석2

◎ 부지의 특성조사
- 부지의 특성조사는 사업부지를 개발하기 위한 현황과 조건들을 조사하는 것으로 사업부지 형태와 도로요건,공법상의 제한 등 대상지에 대한 모든 것을 꼼꼼히 체크하여 조사해야 함
⑴ 개별요인 조사내용
○ 형태
- 조사분석 대상토지의 형상,접면도로 또는 인접 토지와 대비한 고저의 상태 및 경사도,지반의 견고도,향과 맹지 등의 사항
○ 이용상태
- 현실적인 이용상태(농경지,나지),건폐율 ,인근의 표준적인 이용상태 점유관계 및 불법점유시 해소의 난이도 ,미등기건물 소재여부

○ 접면도로의 상태
- 접면도로의 폭,포장의 유무 및 출입의 편리도
○ 공법상의 제한사항
- 도로계획상의 지역구분과 제한 및 저촉정도 ,기타 공법상의 제한사항 특히 토지이용계획확인(신처)서 등에 공시되지 않고 규제되는 공법상의 제한사항
○ 편의시설 유무
- 상하수도 ,전기,도시가스배관 등 편의시설의 유무 및 배치의 용이도
○ 미등기 건물
- 미등기 건물의 소재여부 ,구조 ,규모 및 이용상태

⑵ 공부 부합여부 조사내용
○ 소재지 및 지번
- 행정구역명의 변경 ,지번 등의 변경 여부와 기재착오 ,오기 등의 여부
○ 지목
- 공부상 지목과 실제 이용상태와의 차이
- 주변의 일반적인 용도
- 타 용도로의 이행가능 여부
○ 면적
- 공부상의 면적과 현재 실제면적의 차이와 그 사유

○ 소유권
- 공동소유의 경우 지분의 면적과 위치 등
○ 임대차 등
- 토지 상에 설정되어 있는 제한물건과 임대차 등의 관계 및 그 제한의 정도

 

 

35. 현장조사 및 확인

- 매입할 부동산에 대한 현장 조사는 몇 번을 강조해도 지나치지 않음. 세세한 부분까지 조사를 하는 것이 향후 리스크를 줄이는데 도움. 등기부나 관련 대장 등을 통해 파악했던 권리 외에 현장 실사를 통해 공부상의 지적도와 실제 부지 형태를 비교함과 동시에 지하 및 지상 점유상태 등에 확인도 반드시 해야 함
1) 점유상태 조사 (민법 제572 ,574조)
매입 부동산에는 지상이나 지중에 점유하고 있는 지장물이 있는지를 먼저 조사하고 또한 등기부나 관리 대장상의 면적과 현장 점유면적이 동일한지를 반드시 체크해야 계약 시 분쟁을 예방할 수 있음
2) 점유로 인한 시효취득 (민법 제245조)
⑴ 시효취득이란 계속되어온 사실 상태를 인정하여 그것을 진실한 법률관계로 인정하는 제도로써 특별한 규정이 없는 한 민법 규정을 적용한다

⑵ 법률상 시효취득 기간
① 20년간 소유의사로 부동산을 점유한자는 소유권 취득이 가능하며
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 그 부동산을 아무 과실 없이 점유한 때도 소유권 취득이 인정된다
⑶ 세입자의 조사
매입 부동산이 임대차 계약서와 실제 현장 세입자 현황이 동일한지를 파악하고 ,계약서 내용과 사용 현황이 다를 경우에는 중개인 또는 소유자를 통해 명확히 한 후 계약한다
⑷ 임대 시세 조사
매입 부동산의 임대료와 공실률 조사는 물론 주변 부동산의 임대료와 적정매매 가격도 조사해야 한다

 

 

36. 부동산 권리 분석 기본

- 부동산시장에서 실제로 거래되는 대상은 법률적인 ‘권리’ 부동산 그 자체는 물리적인 상품이고 권리는 법률적으로 인정되는 상품임 다시 말하면 법률적인 상품이며 실질적인 상품이라는 의미. 권리분석은 그런 의미에서 대단히 중요!
권리란 부동산의 소유 및 그 이외의 권리로서 민법상의 물권법에 법률적인 근거가 있음
권리관계를 확인하려면? - 등기소에서 등기부열람
표제부 – 부동산의 소재지 및 부동산의 내용 표시
갑구 – 소유권
을구 – 소유권 이외의 권리 표시
민법상에 명기된 물권의 종류는?
소유권, 저당권, 지상권 ,지역권,전세권 ,유치권 ,질권 ,점유권 등이 있음
1) 소유권 – 법률상 범위 내에서 그 소유물을 사용,수익처분할 수 있는 권리를 의미 ,단 우리나라는 실제 소유자와 형식상 소유자가 다른 경우가 많기 때문에 반드시 실제 소유자 확인이 중요
2) 저당권 – 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 의미. 저당권 중에서 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 유보하여 설정하는 것을 근저당이라 함 근저당은 부동산 등기상 에 표시되는 대표적인 저당권임
제1금융권 110% ,제2금융권 120% ,사채 150%
3) 지상권 – 타인의 토지에 건물 또는 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리
4) 지역권 – 일정학 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리
5) 전세권 – 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용,수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순 위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선 변제를 받을 권리
6) 유치권 – 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리
7) 질권 – 동산의 경우에 적용 채권의 담보로 채무자 또는 제3자가 제공한 동산을 점유하고 그 동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선 변제를 받을 권리

 

 

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